14 Policies to Put Homes for People First
Pour le français, voir ci-dessous
The Kitchener skyline is dotted with cranes, but many are building one-bedroom units. Photo by Dave Klassen
The housing crisis is coming to a boiling point.
The average price for a detached home in Kitchener and Waterloo was $899,460 in March — a 32.3% increase over last year, and at a time when income growth is near zero.
But while the affordability of detached homes captures headlines, it is one housing crisis among multiple housing crises.
The affordable housing waitlist has stagnated — the average wait time for a one-bedroom apartment is eight years. While our emergency shelter system is bursting at the seams, and at least 344 people are chronically homeless in Waterloo Region, meaning that shelters are providing long-term aid instead of the temporary “emergency” shelter they are intended for.
People are struggling across our community, whether they are trying to buy their first home or simply find a safe, dignified, and affordable place to live. Growing families are stretching themselves financially to afford homes and still getting outbid. And it’s only gotten worse during the pandemic.
The housing continuum as illustrated by the Canada Mortgage and Housing Corporation. Image credit: CMHC
It’s clear the system is broken along the full housing continuum, from the precariously housed to market-rate housing. This is changing, and threatening, the lives of so many, with a disproportionate impact on Black, Indigenous and racialized members of our community. For example, Indigenous people living in urban centres are eight times more likely to experience homelessness compared with the general population.
Even the banks, which benefit financially in the short-term, are now calling out policy makers for their lack of action — BMO and RBC are two recent examples. Some in our community continue to shrug, chalking it up to supply and demand as if there’s nothing that can be done, while governments are putting droplets of water on an out-of-control fire and wondering why it isn’t working.
For example, the federal government’s most recent National Housing Strategy was put under the microscope by the nonpartisan Parliamentary Budget Office (PBO) in 2019. The result? It was found to slightly reduce targeted funding for households in core housing need. The time since has proven the PBO to be correct, and then some.
It doesn’t have to be this way. We can do better. And we must.
As was the case with public health interventions to flatten the curve of COVID-19 infections, various levels of government have the responsibility, power, and resources to solve this crisis.
We need different levels of government working together, and across party lines, to fix the housing market. It must be oriented towards housing as a human right, designed to provide homes for people first — ahead of commodities for investors.
Walking through downtown Kitchener, one may be encouraged by seeing more than a dozen cranes in the sky: these must be building the high density developments that will provide the housing stock to meet the pent-up demand in the current market, right?
Sadly not. The reality is that while there is a strong need for larger units for growing families, the highest margins for developers are on high-end 1-bedroom condos. So, developers continue to build what they are incentivized to build, and families continue to search for increasingly unaffordable detached homes.
Governments can and should be moving swiftly, and in concert, to make changes to the system that will help everyone, from those looking for a dignified and safe place to sleep, to young families buying their first home.
Like any complex problem, there is not one magic solution. But there are smart approaches that, taken together, can shift the system.
Every level of government can do something about the housing crises we are experiencing.
Over the past several months, I spoke with a wide mix of local experts, advocates, real estate agents, academics and affordable housing providers, and from these conversations I found an encouraging amount of common ground on specific solutions.
Below is a list of policies being advocated for by many in our community, all of which I believe should be explored further at all levels of government. They are focused on three areas: preventing homelessness, expanding affordable housing options, and cooling the overheated market:
Preventing homelessness
Increase on-site mental health and addictions supports, and promote meaningful social inclusion, to help people stabilize. The incredible results of programs like ShelterCare, Sanguen’s Community Health Van and grassroots initiatives like A Better Tent City have shown how effective it can be to bring supports and service providers to where people are.
Support and expand bold but proven initiatives like oneROOF’s Host Homes program, which places youth experiencing homelessness with community members, as well as transitional housing initiatives.
Address other community priorities that support community members most at risk of experiencing homeless by treating mental health as health, listening to calls to address systemic racism, supporting harm reduction initiatives, moving forward on a Guaranteed Livable Income, and eliminating violence against women.
Expanding affordable housing options
Direct significant federal, provincial and municipal funds to the construction of non-market housing such as subsidized, public, and co-operative housing, as advocated for by community leaders like Dr. Brian Doucet. Importantly, new stock must be kept affordable instead of being put on the market. Also, consider creative options to increase the affordable housing stock, like allowing tiny homes.
Require developers to include a certain number of units that meet a threshold for affordability in new builds by advocating for municipalities to implement inclusionary zoning policies. This would compel developers to include affordable units (defined by the CMHC as units that cost less than 30% of household income, though anti-poverty group ACORN advocates that measure should be 30% of minimum wage), as part of any new developments. At the same time, we also need the province to allow municipalities to implement inclusionary zoning in areas beyond 500-800m radius of a rapid transit stop (for example, LRT stations).
Municipalities have surplus land available, much of which could be used to build affordable housing, which would provide work for the many trades involved in homebuilding. Here’s an example of what could be possible with surplus lands: Toronto’s St. Lawrence Market was built on a combination of municipal and industrial lands. Today it provides a range of housing options, leading to a mixed community. These kinds of neighbourhoods can meet the needs of folks all along the housing spectrum and create inclusive communities.
Area municipalities could follow the lead of cities like Toronto in only allowing landlords to rent out their primary residence on short-term rental sites (i.e. Airbnb). This would eliminate “ghost hotels” (multiple units in one building where the landlord doesn’t reside) and return these units to the rental housing stock.
Sign the Homes First petition, which calls for homes for people ahead of commodities for investors. And support the call from Generation Squeeze for the 2021 Federal budget to address the multiple housing crises.
Cooling the overheated market
Discourage speculation through the introduction of a federal graduated tax on house flipping that would fall to zero over five years. This would target house flippers and speculators — people who keep their homes for five years or more would not be subject to it. A similar move in Ontario in the past showed quick results.
Make changes to mortgage regulations for investors (in other words, people and companies purchasing properties for the purpose of rental income), by, for example, increasing required down-payments specifically for investors (as recommended by banks like RBC).
Make renting more appealing by exploring bold policies like a national co-operative housing strategy or rental policies that allow people to build equity.
Do more to protect tenants’ rights, contrary to the changes recently passed by the provincial government. For example, the province could re-implement and strengthen rent control legislation, and crack down on illegal evictions (for example, this private member’s bill, which was recently defeated at second reading). The Advocacy Centre for Tenants Ontario has released an open letter pushing back against recent provincial changes.
Consider bringing in a nation-wide vacancy tax to help turn empty homes into housing, learning from the success of Vancouver’s Empty Homes Tax, which is assessed on a property’s value and only applied to non-principal residences that are not rented for more than 6 months in the year. Since implementing in 2017, the City has raised over $60M for affordable housing, and has reduced vacant properties by 25%.
Make the real estate bidding process transparent to help calm rampant overbidding. Currently bids are secret which leads to rampant overbidding. A report from BMO recommends a transparent bidding process to avoid this.
Creative solutions have the power to address deeply embedded problems. For example, in Whistler, B.C., the town passed a bylaw that required commercial developers provide housing for their employees or pay the municipality in lieu. The result? The municipality reinvested those payments into thousands of units restricted to people who work in Whistler, largely built on public land.
And here in our community, there are glimmers of hope: the YWCA recently announced a modular home project that will house 41 women experiencing homelessness, Indwell and St. Peter’s Lutheran have partnered to reuse existing space and create 40 affordable units, and MennoHomes is nearing completion on a 48 unit project on Bridgeport. These projects should be the norm, rather than the exception.
Changing the system won’t happen overnight, but governments have both the responsibility and capability to address the systemic challenges faced by a housing market that is out of control.
We can and we must do better.
Is Housing Affordability a concern for you in the next election?
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Mike talked about housing affordability on a Facebook Live with three community leaders Wednesday April 21. Click on the image below to watch the full video.
Des maisons pour les gens d’abord
La crise du logement arrive à un point d’ébullition.
Le prix moyen d’une maison individuelle à Kitchener et à Waterloo était de 899 460 $ en mars — une augmentation de 32,3 % par rapport à l’année dernière, et ce, à un moment où la croissance des revenus est presque nulle.
Mais si l’accessibilité des maisons individuelles fait la une des journaux, il s’agit d’une crise du logement parmi d’autres.
La liste d’attente pour un logement abordable a stagné — le temps d’attente moyen pour un appartement d’une chambre à coucher est de huit ans. Alors que notre système de refuges d’urgence déborde et qu’au moins 344 personnes sont des sans-abri chroniques dans la région de Waterloo, ce qui signifie que les refuges fournissent une aide à long terme au lieu de l’abri temporaire « d’urgence » auquel ils sont destinés.
Les gens ont des difficultés dans toute notre communauté, qu’ils essaient d’acheter leur première maison ou simplement de trouver un endroit sûr, digne et abordable pour vivre. Des familles en pleine croissance se démènent financièrement pour s’offrir une maison et se font toujours surenchérir. Et la situation n’a fait qu’empirer pendant la pandémie.
Le traditionnel « continuum du logement », selon lequel la transition se fait de façon linéaire entre l’itinérance et la propriété. (Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement)
Il est clair que le système est défaillant tout au long du continuum du logement, des logements précaires aux logements du marché. Cette situation change et menace la vie d’un grand nombre de personnes, avec un impact disproportionné sur les Noirs, les Autochtones et les membres racialisés de notre communauté. Par exemple, les autochtones sont 30 % plus susceptibles d’avoir besoin d’un logement que les non-autochtones.
Même les banques, qui bénéficient d’avantages financiers à court terme, dénoncent maintenant l’inaction des décideurs politiques — BMO et RBC en sont deux exemples récents. Certains membres de notre communauté continuent de hausser les épaules, mettant cela sur le compte de l’offre et de la demande, comme s’il n’y avait rien à faire, tandis que les gouvernements mettent des gouttes d’eau sur un feu incontrôlable et se demandent pourquoi cela ne marche pas.
Par exemple, la plus récente Stratégie nationale du logement du gouvernement fédéral a été passée au crible par le (non-partisan) Bureau parlementaire du budget (DPB) en juin 2019. Le résultat ? On a constaté qu’elle réduisait légèrement le financement ciblé pour les ménages ayant un besoin impérieux de logement. Depuis, le temps a prouvé que le DPB avait raison, et même plus.
Il n’est pas nécessaire qu’il en soit ainsi. Nous pouvons faire mieux. Et nous devons le faire.
Comme ce fut le cas pour les interventions de santé publique visant à aplanir la courbe des infections à la COVID-19, les différents niveaux de gouvernement ont la responsabilité, le pouvoir et les ressources nécessaires pour résoudre cette crise.
Nous avons besoin que différents niveaux de gouvernement travaillent ensemble, et au-delà des lignes de parti, pour rétablir le marché du logement. Il doit être orienté vers le logement en tant que droit humain, conçu pour fournir des maisons aux gens d’abord — avant d’offrir des marchandises aux investisseurs.
En se promenant dans le centre-ville de Kitchener, on peut être encouragé par la présence de plus d’une douzaine de grues dans le ciel : elles doivent être en train de construire les lotissements à haute densité qui fourniront des logements pour répondre à la demande insatisfaite du marché actuel, n’est-ce pas ?
Hélas, non. La réalité est que, bien qu’il y ait un fort besoin d’unités plus grandes pour les familles grandissantes, les marges les plus élevées pour les promoteurs sont sur les condos haut de gamme d’une chambre à coucher. Ainsi, les promoteurs continuent de construire ce qu’ils sont incités à construire, et les familles continuent de chercher des maisons individuelles de moins en moins abordables.
Les gouvernements peuvent et doivent agir rapidement, et de concert, pour apporter des changements au système qui aideront tout le monde, de ceux qui cherchent un endroit digne et sûr pour dormir, aux jeunes familles qui achètent leur première maison.
Comme pour tout problème complexe, il n’existe pas de solution miracle. Mais il existe des approches intelligentes qui, mises bout à bout, peuvent faire évoluer le système.
Chaque niveau de gouvernement peut faire quelque chose pour résoudre les crises du logement que nous connaissons.
Au cours des derniers mois, j’ai parlé avec un large éventail d’experts locaux, de défenseurs, d’agents immobiliers, d’universitaires et de fournisseurs de logements abordables, et ces conversations m’ont permis de trouver un terrain d’entente encourageant sur des solutions particulières.
Vous trouverez ci-dessous une liste de politiques préconisées par de nombreux membres de notre communauté, qui devraient toutes, selon moi, faire l’objet d’un examen plus poussé à tous les niveaux de gouvernement. Elles sont axées sur trois domaines : la prévention de l’itinérance, l’élargissement des options de logement abordable et le refroidissement du marché immobilier surchauffé:
Prévention de l’itinérance
Accroître le soutien sur place en matière de santé mentale et de toxicomanie, et promouvoir une inclusion sociale significative, pour aider les gens à se stabiliser. Les résultats incroyables de programmes comme ShelterCare, le Community Health Van de Sanguen et des initiatives locales comme A Better Tent City ont démontré à quel point il peut être efficace d’amener les soutiens et les prestataires de services, là où se trouvent les gens.
Soutenir et étendre des initiatives audacieuses, mais éprouvées, comme le programme Host Homes de oneROOF, qui place des jeunes sans-abri chez des membres de la communauté, ainsi que des initiatives de logement de transition.
S’attaquer à d’autres priorités communautaires qui soutiennent les membres de la communauté les plus à risque d’être sans-abri, en traitantla santé mentale comme une question de santé, en écoutant lesappels s’adressant au racisme systémique, en soutenant lesinitiatives de réduction des risques, en allant de l’avant avec lerevenu de base universel et enéliminant la violence contre les femmes.
Élargir l’éventail des options de logement abordable
Affecter des fonds fédéraux, provinciaux et municipaux importants à la construction de logements locatifs tels que des logements subventionnés, publics et coopératifs, comme le préconisent des leaders communautaires tels que le Dr Brian Doucet. Il est important que les nouveaux logements restent abordables au lieu d’être mis sur le marché. En outre, il faut envisager des options créatives pour accroître le nombre de logements abordables, par exemple en autorisant les mini-maisons.
Exiger des promoteurs qu’ils incluent un certain nombre d’unités répondant à un seuil d’abordabilité dans les nouvelles constructions, en préconisant que les municipalités mettent en œuvre des politiques de zonage inclusif. Cela obligerait les promoteurs à inclure des unités abordables (définies par la SCHL comme des unités dont le coût est inférieur à 30 % du revenu du ménage, bien que le groupe anti-pauvreté ACORN préconise que la mesure soit de 30 % du salaire minimum), dans le cadre de tout nouveau lotissement. En même temps, nous avons également besoin que la province permette aux municipalités de mettre en œuvre un zonage inclusif dans les zones situées au-delà d’un rayon de 500 à 800 m d’un arrêt de transport en commun rapide (par exemple, les stations de TLR).
Les municipalités ont des terrains excédentaires disponibles, dont une grande partie pourrait être utilisée pour construire des logements abordables, ce qui fournirait du travail aux nombreux corps de métier impliqués dans la construction de maisons. Voici un exemple de ce qui pourrait être possible avec des terrains excédentaires : le St.Lawrence Market de Toronto a été construit sur une combinaison de terrains municipaux et industriels. Aujourd’hui, il offre une gamme d’options de logement, ce qui donne lieu à une communauté mixte. Ces types de quartiers peuvent répondre aux besoins des gens de toutes les catégories de logement et créer des communautés inclusives.
Les municipalités de la région pourraient suivre l’exemple de villes comme Toronto en autorisant uniquement les propriétaires à louer leur résidence principale sur des sites de location à court terme (p. ex. Airbnb). Cela permettrait d’éliminer les « hôtels fantômes » (plusieurs logements dans un même immeuble où le propriétaire ne réside pas) et de remettre ces logements dans le parc de logements locatifs.
Signez lapétition Homes First, qui demande des logements pour les gens d’abord, avant de les offrir en marchandises pour les investisseurs. Et soutenezl’appel de Generation Squeeze pour que le budget fédéral de 2021 aborde les multiples crises du logement.
Refroidir le marché surchauffé
Décourager la spéculation par l’introduction d’une taxe fédérale progressive sur la revente rapide de maisons, qui tomberait à zéro en cinq ans. Cette mesure viserait les spéculateurs immobiliers — les personnes qui conservent leur maison pendant cinq ans ou plus n’y seraient pas assujetties. Une mesure similaire prise en Ontario dans le passé a donné des résultats rapides.
Modifier la réglementation des prêts hypothécaires pour les investisseurs (en d’autres termes, les personnes et les entreprises qui achètent des propriétés dans le but d’en tirer un revenu locatif), par exemple en augmentant les mises de fonds requises spécifiquement pour les investisseurs (comme le recommandent des banques comme RBC).
Rendre la location plus attrayante en explorant des politiques audacieuses comme une stratégie nationale de coopératives d’habitation ou des politiques de location qui permettent aux gens de se bâtir un capital.
Faire davantage pour protéger les droits des locataires, contrairement aux changements récemment adoptés par le gouvernement provincial. Par exemple, la province pourrait remettre en vigueur et renforcer la législation sur le contrôle des loyers, et sévir contre les expulsions illégales (par exemple, ce projet de loi d’initiative parlementaire, qui a récemment été rejeté en deuxième lecture). Le Advocacy Centre for Tenants Ontario a publié une lettre ouverte qui s’oppose aux récents changements provinciaux.
Envisager l’introduction d’une taxe sur les logements vacants à l’échelle nationale, pour aider à transformer les maisons vides en logements, en s’inspirant du succès de la taxe sur les maisons vides de Vancouver, qui est évaluée sur la valeur d’une propriété et ne s’applique qu’aux résidences non principales qui ne sont pas louées pendant plus de 6 mois dans l’année. Depuis sa mise en œuvre en 2017, la ville a récolté plus de 60 M$ pour le logement abordable, et a réduit les propriétés vacantes de 25 %.
Rendre le processus d’appel d’offres immobilier transparent pour aider à calmer la surenchère endémique. Actuellement, les offres sont secrètes, ce qui entraîne une surenchère effrénée. Un rapport de la BMO recommande unprocessus d’appel d’offres transparent pour éviter cela.
Les solutions créatives ont le pouvoir de résoudre des problèmes profondément ancrés. Par exemple, à Whistler, en Colombie-Britannique, la ville a adopté un règlement exigeant que les promoteurs commerciaux fournissent des logements à leurs employés, ou paient la municipalité en remplacement. Le résultat ? La municipalité a réinvesti ces paiements dans des milliers de logements réservés aux personnes qui travaillent à Whistler, construits en grande partie sur des terrains publics.
Et ici, dans notre communauté, il y a des lueurs d’espoir : le YWCA a récemment annoncé un projet de maisons modulaires qui abritera 41 femmes sans-abri, Indwell et St. Peter’s Lutheran se sont associés pour réutiliser des espaces existants et créer 40 logements abordables, et MennoHomes est sur le point d’achever un projet de 48 logements sur Bridgeport. Ces projets devraient être la norme, plutôt que l’exception.
Changer le système ne se fera pas du jour au lendemain, mais les gouvernements ont à la fois la responsabilité et la capacité de relever les défis systémiques auxquels est confronté un marché du logement qui échappe à tout contrôle.
Nous pouvons et nous devons faire mieux.
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