Addressing Housing Affordability: Expanding Affordable Options
Photo by Dave Klassen
This is post three of three in a series breaking down one of the biggest issues of this election: Housing affordability. For the full post, click here.
(Pour le français, voir ci-dessous)
Walking through downtown Kitchener, one may be encouraged by seeing more than a dozen cranes in the sky: these must be building the high-density developments that will provide the housing stock to meet the pent-up demand in the current market, right?
Sadly not. The reality is that while there is a strong need for larger units for growing families, the highest margins for developers are on high-end 1-bedroom condos. So, developers continue to build what they are incentivized to build, and families continue to search for increasingly unaffordable detached homes.
There are hopeful examples in Kitchener. Union Sustainable Development Co-operative is raising funds to purchase their first property, which will be maintained as affordable housing. Menno Homes recently wrapped up construction on 48 units of affordable housing at Bridgeport Rd. E and Lancaster St. W. Other charitable organizations like Indwell and the YWKW are also working hard to increase the number of affordable units in the region.
However, there is so much more that policy makers can be doing to encourage and support the expansion of affordable housing. As this community’s federal representative, I will work across party lines to build consensus for the kinds of policies that support homes for people instead of commodities for investors.
Here are five policy suggestions to expand the affordable housing stock:
Direct significant federal, provincial, and municipal funds to the construction of non-market housing such as subsidized, public, and co-operative housing, as advocated for by community leaders like Dr. Brian Doucet. Importantly, new stock must be kept affordable instead of being put on the market. Also, consider creative options to increase the affordable housing stock, like allowing tiny homes.
Require developers to include a certain number of units that meet a threshold for affordability in new builds by advocating for municipalities to implement inclusionary zoning policies. This would compel developers to include affordable units (defined by the CMHC as units that cost less than 30% of household income, though anti-poverty group ACORN advocates that measure should be 30% of minimum wage), as part of any new developments. At the same time, we also need the province to allow municipalities to implement inclusionary zoning in areas beyond 500-800m radius of a rapid transit stop (for example, LRT stations).
Municipalities have surplus land available, much of which could be used to build affordable housing, which would provide work for the many trades involved in homebuilding. Here’s an example of what could be possible with surplus lands: Toronto’s St. Lawrence Market was built on a combination of municipal and industrial lands. Today it provides a range of housing options, leading to a mixed community. These kinds of neighbourhoods can meet the needs of folks all along the housing spectrum and create inclusive communities.
Area municipalities could follow the lead of cities like Toronto in only allowing landlords to rent out their primary residence on short-term rental sites (i.e. Airbnb). This would eliminate “ghost hotels” (multiple units in one building where the landlord doesn’t reside) and return these units to the rental housing stock.
Sign the Homes First petition, which calls for homes for people ahead of commodities for investors. And support the call from Generation Squeeze for the 2021 Federal budget to address the multiple housing crises.
Let me know what you think. Is housing affordability one of your top priorities this election?
Aborder la question de l'accessibilité au logement : Accroître le nombre d'options abordables
Ceci est le dernier d'une série de trois articles qui analyse l’un des principaux enjeux de cette élection : L’accessibilité au logement. Pour l’article complet, cliquez ici
En se promenant dans le centre-ville de Kitchener, on peut être encouragé par la présence de plus d'une douzaine de grues dans le ciel : elles doivent construire les logements à haute densité qui fourniront l'ensemble d'habitations nécessaires pour répondre à la demande insatisfaite du marché actuel, n'est-ce pas?
Hélas, non. La réalité est que, bien qu'il y ait un fort besoin d'unités plus grandes pour les familles grandissantes, les marges les plus élevées pour les promoteurs sont sur les condos haut de gamme d'une chambre à coucher. Ainsi, les promoteurs continuent de construire ce qu'ils sont incités à construire, et les familles continuent de chercher des maisons individuelles de moins en moins abordables.
Il existe des exemples encourageants à Kitchener. L'Union Sustainable Development Co-operative recueille des fonds pour acheter sa première propriété, qui sera maintenue comme logement abordable. Menno Homes a récemment terminé la construction de 48 unités de logement abordable au coin de Bridgeport Rd. E et Lancaster St. W. D'autres organismes de bienfaisance comme Indwell et la YWKW travaillent également d'arrache-pied pour augmenter le nombre de logements abordables dans la région.
Cependant, les décideurs politiques peuvent faire beaucoup plus pour encourager et soutenir l'expansion du logement abordable. En tant que représentant fédéral de cette communauté, je travaillerai au-delà des lignes de parti pour établir un consensus sur les types de politiques qui soutiennent les logements pour les gens plutôt que les simples commodités pour les investisseurs.
Voici cinq suggestions de politiques pour accroître le nombre de logements abordables :
Affecter des fonds fédéraux, provinciaux et municipaux importants à la construction de logements hors marché, tels que des logements subventionnés, publics et coopératifs, comme le préconisent des dirigeants communautaires comme le Dr Brian Doucet. Il est important que les nouveaux logements restent abordables au lieu d'être mis sur le marché. En outre, il faut envisager des options créatives pour accroître le nombre de logements abordables, par exemple en permettant la construction de petites maisons (tiny homes).
Exiger des promoteurs qu'ils incluent un certain nombre de logements abordables dans les nouvelles constructions en demandant aux municipalités de mettre en œuvre des politiques de zonage inclusif. Cela obligerait les promoteurs à inclure des unités abordables (définies par la SCHL comme des unités dont le coût est inférieur à 30 % du revenu du ménage, bien que le groupe anti-pauvreté ACORN préconise que la mesure soit de 30 % du salaire minimum), dans le cadre de tout nouveau développement. En même temps, nous avons également besoin que la province permette aux municipalités de mettre en œuvre un zonage inclusif dans les zones situées au-delà d'un rayon de 500 à 800 m d'un arrêt de transport en commun rapide (par exemple, les stations de métro léger).
Les municipalités ont des terrains excédentaires disponibles, dont une grande partie pourrait être utilisée pour construire des logements abordables, ce qui fournirait du travail aux nombreux corps de métier impliqués dans la construction de maisons. Voici un exemple de ce qu'on pourrait faire avec des terrains excédentaires : le St-Lawrence Market de Toronto a été construit sur une combinaison de terrains municipaux et industriels. Aujourd'hui, il offre une gamme d'options de logement, ce qui donne lieu à une communauté mixte. Ces types de quartiers peuvent répondre aux besoins des gens de toutes les catégories de logement et créer des communautés inclusives.
Les municipalités de la région pourraient suivre l'exemple de villes comme Toronto en autorisant uniquement les propriétaires à louer leur résidence principale sur des sites de location à court terme (p. ex. Airbnb). Cela permettrait d'éliminer les " hôtels fantômes " (plusieurs logements dans un même immeuble où le propriétaire ne réside pas) et de remettre ces logements dans le marché locatif.
Signez la pétition Homes First, qui demande des logements pour les gens plutôt que des commodités pour les investisseurs. Et soutenez l’appel de Generation Squeeze pour que le budget fédéral de 2021 s’attaque aux multiples crises du logement.
