Addressing Housing Affordability: Cooling the Overheated Market
Photo by Dave Klassen
This is post two of three in a series breaking down one of the biggest issues of this election: Housing affordability. For the full post, click here.
(Pour le français, voir ci-dessous)
People are struggling across our community, whether they are trying to buy their first home or simply find a safe, dignified, and affordable place to live. Growing families are stretching themselves financially to afford homes and are still getting outbid. And it’s only gotten worse during the pandemic.
The average price for a detached home in Kitchener and Waterloo was $907,192 in July — a 21.9% increase over last year, and at a time when income growth is near zero.
It’s clear that there needs to be action to calm rising prices, along with an increase in affordable housing stock, and more supports for folks who are at risk of homelessness.
There are clear levers in the marketplace that can help make housing more accessible, but it is going to take bold action across party lines to make the changes that many know to be necessary.
Even Canadian banks, which benefit financially in the short-term, are now calling out policy makers for their lack of action — BMO and RBC are two recent examples. Some in our community continue to shrug, chalking it up to supply and demand as if there’s nothing that can be done, while governments are putting droplets of water on an out-of-control fire and wondering why it isn’t working.
Here are six policy suggestions to cool the overheated market:
Discourage speculation through the introduction of a federal graduated tax on house flipping that would fall to zero over five years. This would target house flippers and speculators — people who keep their homes for five years or more would not be subject to it. A similar move in Ontario in the past showed quick results.
Make changes to mortgage regulations for investors (people and companies specifically purchasing properties for the purpose of rental income). One way to do this, recommended by banks like RBC, is to increase required down-payments for these buyers.
Make renting more appealing by exploring bold policies like a national co-operative housing strategy or rental policies that allow people to build equity.
Do more to protect tenants’ rights, contrary to the changes recently passed by the provincial government. For example, the province could re-implement and strengthen rent control legislation, and crack down on illegal evictions (for example, this private member’s bill, which was recently defeated at second reading). The Advocacy Centre for Tenants Ontario has released an open letter pushing back against recent provincial changes.
Consider bringing in a nation-wide vacancy tax to help turn empty homes into housing, learning from the success of Vancouver’s Empty Homes Tax, which is assessed on a property’s value and only applied to non-principal residences that are not rented for more than 6 months in the year. Since implementing in 2017, the City has raised over $60M for affordable housing, and has reduced vacant properties by 25%.
Make the real estate bidding process transparent to help calm rampant overbidding caused by the current practice of keeping offers from other would-be buyers. A report from BMO recommends a transparent bidding process to avoid this.
Let me know what you think. What do you think the government should do to stabilize the housing market?
Faire face à l'accessibilité au logement : Calmer le marché survolté
Ceci est le deuxième des trois articles d’une série qui analyse l’un des principaux enjeux de cette élection : L’accessibilité au logement. Pour l’article complet, cliquez ici
Partout dans notre communauté les gens ont des difficultés, qu’ils essaient d’acheter leur première maison ou simplement de trouver un endroit sûr, digne et abordable pour vivre. Les familles qui grandissent se démènent financièrement pour s’offrir une maison et se font toujours surenchérir. Et la situation n’a fait qu’empirer pendant la pandémie.
Le prix moyen d’une maison individuelle à Kitchener et à Waterloo était de 907 192 $ en juillet — une augmentation de 21,9 % par rapport à l’année dernière, et ce, alors que la croissance des revenus est presque nulle.
Il est clair que des mesures doivent être prises pour calmer la hausse des prix, tout en augmentant le nombre de logements abordables et en offrant davantage de soutien aux personnes qui risquent de devenir des sans-abri.
Il existe des facteurs déterminants sur le marché de l’habitation qui peuvent contribuer à rendre le logement plus accessible, mais il faudra des mesures audacieuses, au-delà des lignes de parti, pour apporter les changements que beaucoup savent nécessaires.
Même les banques canadiennes, qui bénéficient d’avantages financiers à court terme, interpellent maintenant les décideurs politiques pour leur manque d’action — BMO et RBC en sont deux exemples récents. Certains membres de notre communauté continuent de hausser les épaules, mettant cela sur le compte de l’offre et de la demande comme s’il n’y avait rien à faire, tandis que les gouvernements mettent des gouttes d’eau sur un feu incontrôlable et se demandent pourquoi cela ne fonctionne pas.
Voici six suggestions de politiques pour calmer le marché survolté :
· Décourager la spéculation par l’introduction d’une taxe fédérale progressive sur la revente de maisons, qui tomberait à zéro en cinq ans. Cette mesure ciblerait les convertisseurs de maison et les spéculateurs — les personnes qui conservent leur maison pendant cinq ans ou plus n’y seraient pas assujetties. Une mesure similaire prise en Ontario dans le passé a donné des résultats rapides.
· Modifier la réglementation sur les prêts hypothécaires pour les investisseurs (personnes et entreprises qui achètent des propriétés dans le but de les louer). Un moyen d’y parvenir, recommandé par des banques comme RBC, est d’augmenter la mise de fonds requise pour ces acheteurs.
· Rendre la location plus attrayante en explorant des politiques audacieuses comme une stratégie nationale de coopératives d’habitation ou des politiques de location qui permettent aux gens de se bâtir un capital.
· Faire davantage pour protéger les droits des locataires, contrairement aux changements récemment adoptés par le gouvernement provincial. Par exemple, la province pourrait remettre en vigueur et renforcer la législation sur le contrôle des loyers, et sévir contre les expulsions illégales (par exemple, ce projet de loi d’initiative parlementaire, qui a récemment été rejeté en deuxième lecture). L’Advocacy Centre for Tenants Ontario a publié une lettre ouverte qui s’oppose aux récents changements provinciaux.
· Envisager l’introduction d’une taxe sur les logements vacants à l’échelle nationale pour aider à transformer les maisons vides en logements, en s’inspirant du succès de la taxe sur les maisons vides de Vancouver, qui est évaluée sur la valeur d’une propriété et ne s’applique qu’aux résidences non principales qui ne sont pas louées pendant plus de 6 mois dans l’année. Depuis sa mise en œuvre en 2017, la Ville a récolté plus de 60 M$ pour le logement abordable, et a réduit les propriétés vacantes de 25 %.
· Rendre le processus d’enchère immobilière transparent pour aider à calmer la surenchère effrénée causée par la pratique actuelle consistant à garder secrètes les offres des autres acheteurs potentiels. Un rapport de la BMO recommande un processus d’enchères transparent pour éviter cela.
